6 lutego 2018 Udostępnij

Które umowy muszą być sporządzone notarialnie

Co do zasady każda umowa może być sporządzona notarialnie, ponieważ taka forma umowy oznacza założenie, że wszystko w jej zapisach jest zgodne z prawem. Daje to potężną siłę umowie, kiedy na przykład dochodzi do rozprawy sądowej o ustalenie stanu faktycznego. W praktyce nie ma obowiązku stosowania formy notarialnej w znakomitej większości umów, jakie są zawierane pomiędzy dwiema stronami działającymi dobrowolnie.

W przypadku określonych umów warunek spisania ich w postaci aktu notarialnego musi być spełniony koniecznie w celu prawomocności umowy. Lista takich umów jest dokładnie wskazana w kodeksie cywilnym i innych ustawach. Zazwyczaj jeśli nie ma takiej potrzeby, nie korzysta się z usług notariusza, ponieważ nie są to bynajmniej usługi darmowe. Notariusz pobiera za swoją pracę wynagrodzenie proporcjonalne do rodzaju wykonanej pracy i wartości praw, jakie są przedmiotem zawieranej umowy. Im droższe prawo, tym większy koszt jego kształtowania.

Które umowy muszą mieć formę notarialną?

Wymóg zachowania formy notarialnej dotyczy bezwzględnie takich umów, jak:

• umowa sprzedaży nieruchomości,

• umowa darowizny (specyficzna regulacja),

• umowa ustanowienia użytkowania wieczystego,

• umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu,

• umowa spółki komandytowej,

• umowa spółki komandytowo-akcyjnej,

• umowa spółki z ograniczoną odpowiedzialnością,

• umowa spółki akcyjnej,

• małżeńskie umowy majątkowe.

Jeśli umowa nie będzie miała formy aktu notarialnego, uzna się ją za nieistniejącą.

Zawarcie umowy

Skutki umów

Zawieranie wyszczególnionych umów w postaci aktu notarialnego jest konieczne, ponieważ wszystkie inne umowy, na przykład umowa ustna, nie mogą zmieniać praw kształtowanych przez takie umowy. Są po prostu nieważne. Nawet jeśli spisze się umowę sprzedaży nieruchomości i podpisze się pod nią, ale nie będzie brał w tym udziału notariusz, umowa nie będzie miała żadnych skutków prawnych. Nie będzie to podstawa do wprowadzenia zmian chociażby w księgach wieczystych.

Umowa z podpisem notarialnie poświadczonym

W przypadku poświadczenia podpisu notariusz nie sprawdza, co znajduje się w umowie. Jedynym działaniem notariusza jest w tym przypadku potwierdzenie tożsamości osób zawierających umowy. Katalog takich umów jest dość krótki. Mamy tutaj umowy dotyczące zbycia, wydzierżawienia i zmiany innych praw w przedsiębiorstwach i spółkach. Jeśli podpisy nie zostaną poświadczone notarialnie, umowa jest nieważna. Ta usługa notarialna ma stałą cenę niezależnie od okoliczności.

Inne umowy zawierane w formie aktu notarialnego

Jak już zostało powiedziane, każda umowa może zostać zawarta w formie aktu notarialnego lub z notarialnym poświadczeniem podpisu. Czasami warto to zrobić, ponieważ dla przykładu, jeśli taka umowa zostanie zagubiona, notariusz zawsze będzie miał możliwość sporządzenia jej duplikatu. Jeśli taka umowa opisywała zobowiązania i należności pomiędzy stronami, możliwe jest nadanie jej specjalnej klauzuli, która umożliwi wszczęcie postępowania egzekucyjnego bez kierowania sprawy do sądu.

Jan Sadowski

Redakcja adwokatulasiuk.pl